Woning wordt na verregaande onderhandelingen aan een andere partij verkocht

Nadat verregaande onderhandelingen hebben plaatsgevonden over de aankoop van een woning, komt de transactie uiteindelijk niet tot stand en wordt de woning aan een ander verkocht. [Eisers] stellen dat de makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden en onrechtmatig heeft gehandeld door hen niet te informeren over het mogelijk niet doorgaan van de koop.

Achtergrond van de zaak

[Gedaagde] is verkoopmakelaar. Aan [gedaagde] is door de toenmalige eigenaren van een woning opdracht verleend om te bemiddelen bij de verkoop van de woning. In dat kader is de woning te koop aangeboden via de website van [gedaagde].

Op 27 juni hebben [eisers] middels een aan [gedaagde] gericht biedingsformulier, een bod uitgebracht op de woning, met hierbij een financieringsvoorbehoud. [Eisers] hebben daarbij vermeldt dat zij van 3 juli tot en met 24 juli op vakantie zijn in het buitenland. In verband met het door hen gedane bod hebben [eisers] navraag gedaan bij de bank voor een financiering ten behoeve van de aankoop van de woning. Het bod is door de verkopers niet aanvaard en de woning werd aan een ander verkocht.

[Eisers] zijn op 2 juli 2022 door [gedaagde] benaderd met de mededeling dat de woning opnieuw te koop stond vanwege het afvallen van de eerdere koper. [Eisers] hebben vervolgens op 4 juli een nieuw bod gedaan. [Gedaagde] heeft aan [eisers] vervolgens een e-mail verzonden met de mededeling dat de verkopers de woning aan [eisers] willen verkopen.

Onderhandelingen over de koopovereenkomst

Op 6 juli heeft [gedaagde] een concept koopovereenkomst ter zake van de woning aan [eisers] gestuurd. [Gedaagde] heeft hierbij aan [eisers] gevraagd of zij contact met hun bank wilden opnemen om te overleggen hoelang de ontbindende voorwaarden moeten zijn en zodra [eisers] het concept akkoord bevinden, het contract te tekenen en per mail te sturen.

Op 8 juli hebben [eisers] laten weten dat zij op hun vakantie het coronavirus hebben opgelopen. Dit leidde tot vertraging in de communicatie met de bank. [Gedaagde] drong in het volgende e-mailcontact aan op spoed, aangezien de verkopers haast hadden vanwege de aankoop van hun nieuwe woning. Verkopers wilde aan het einde van de week duidelijkheid hebben en de koopovereenkomst tekenen. Op 13 en 14 juli is nog contact geweest tussen [gedaagde] en [eisers]. [Eisers] hebben hierbij aangegeven nog steeds niemand bij de bank te hebben kunnen bereiken. [Gedaagde] heeft vervolgens een voorstel gedaan omtrent de ontbindende voorwaarde en wil graag spoedig van [eisers] horen.

Vanaf dit moment is er geen e-mailcontact meer geweest tot 25 juli. Op 25 juli hebben [eisers] een e-mail aan [gedaagde] gestuurd om een afspraak te maken om de woning nog eens te kunnen zien. Door [gedaagde] is vervolgens aan [eisers] ] meegedeeld dat de eigenaren van de woning deze inmiddels aan een ander hadden toegezegd. Aan deze partij is de woning vervolgens verkocht en geleverd.

Schending zorgplicht

[Eisers] stellen dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld doordat hij de op hem rustende zorgplicht jegens [eisers] niet in acht heeft genomen. [Eisers] stellen dat een makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een onroerende zaak niet alleen verplichtingen jegens de verkoper heeft maar ook is gehouden om zorgvuldig te handelen bij de informatieverstrekking aan de (potentiële) koper. De makelaar moet in dat kader handelen als een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar. [Gedaagde] heeft dat hier volgens [eisers] nagelaten door in de periode tussen 19 en 24 juli hen niet te hebben geïnformeerd over het andere bod/de andere gegadigden en over het feit dat de koopovereenkomst met [eisers] mogelijk niet zou worden ondertekend. De makelaar heeft [eisers] daarmee ook geen kans meer gegeven om in die periode de concept koopovereenkomst te ondertekenen, nadat er al verregaande onderhandelingen tussen hen waren gevoerd.

[Gedaagde] stelt dat het aan hem gemaakte verwijt niet terecht is. [Gedaagde] stelt er alles aan te hebben gedaan om de door [eisers] gewenste koopovereenkomst tot stand te laten komen. Dat is er, volgens [gedaagde] , niet van gekomen omdat [eisers] na 14 juli 2022 niets meer van zich hebben laten horen en de verkopers [gedaagde] daarop opdracht heeft gegeven een andere koper te zoeken, in welke opdracht [gedaagde] is geslaagd.

Verregaande onderhandelingen

De rechtbank dient te beoordelen of [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld. Bij de beoordeling stelt de rechtbank voorop dat [gedaagde] zich, als opdrachtnemer van de verkopers, primair behoorde te laten leiden door de belangen van de verkopers. Dit betekent niet dat [gedaagde] de belangen van [eisers] zonder meer mocht veronachtzamen. De vraag is of [gedaagde] dat heeft gedaan en wel op een wijze die als onrechtmatig jegens [eisers] moet worden beschouwd.

De rechtbank stelt dat er verregaande onderhandelingen waren met de door [gedaagde] bijgestane verkopers van de woning. Tegelijkertijd was er nog definitieve overeenkomst tot stand gekomen, dit had voor [eisers] duidelijk moeten zijn. Er moesten nog definitieve afspraken worden gemaakt en/of vastgelegd over de termijn waarbinnen een beroep kon worden gedaan op het financieringsvoorbehoud en over de (eventuele gevolgen van een) bouwkundige keuring. Daarnaast was het duidelijk dat de verkopers haast hadden, dit bleek uit meerdere e-mailberichten. [Gedaagde] heeft hierbij tot twee keer toe om een (snelle) reactie gevraagd. Echter, [eisers] hebben pas weer op 25 juli gereageerd.

Onder deze omstandigheden vond de rechtbank het niet terecht [gedaagde] te verwijten dat hij, in afwezigheid van een snelle reactie van [eisers], op zoek was gegaan naar een andere koper zonder [eisers] hiervan op de hoogte te stellen. [Eisers] hadden de verantwoordelijkheid om zich te melden, en van [gedaagde] kon niet worden verwacht dat hij dit opnieuw onder de aandacht van [eisers] bracht. [Gedaagde] was immers niet de belangenbehartiger van [eisers]. De rechtbank oordeelde dat de omstandigheid van de coronabesmetting en het verblijf in het buitenland niet voor risico van [gedaagde] kwam. Ook de gestelde beperkte kennis van zaken aan de zijde van [eisers] leidt niet tot een ander oordeel.

Niet voor rekening van de makelaar

De rechtbank concludeerde dat [gedaagde] zijn zorgplicht niet heeft geschonden en niet onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld. Het is begrijpelijk dat [eisers] teleurgesteld zijn en mogelijk hebben zij daadwerkelijk in de veronderstelling geleefd dat het geregeld was. Dat betekent, gegeven de aangehaalde feiten en omstandigheden, echter niet dat dit voor rekening en risico van [gedaagde] komt.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Rechtbank Limburg.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw makelaar over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Is uw opdracht niet naar behoren uitgevoerd? En heeft u als gevolg daarvan schade geleden? Neem dan hier contact met ons op.