Herkomst eigen middelen onvoldoende bewezen bij hypotheekaanvraag

In dit geschil staat de zorgplicht van een financieel adviseur centraal, waarbij consumenten klagen over de afwijzing van hun hypotheekaanvraag door onduidelijkheid rond de herkomst van eigen middelen. De adviseur wordt beticht van onzorgvuldig handelen in het aanleveren van benodigde documenten.

Herkomst van eigen middelen

Consumenten hebben de adviseur ingeschakeld voor advies en bemiddeling bij het verkrijgen van een hypothecaire lening. Tussen hen is een opdracht tot dienstverlening overeengekomen. De adviseur heeft een renteaanbod opgevraagd bij de bank. De bank heeft vervolgens een renteaanbod uitgebracht voor een hypothecaire lening. De consumenten moesten naast het bedrag dat zij maximaal konden lenen een bedrag van € 70.000, – aan eigen geld inbrengen om de aankoop van de woning te financieren. In de brief bij het renteaanbod heeft de bank aangegeven dat de consumenten dienen te bewijzen dat zij beschikken over eigen geld en een overzicht dienen aan te leveren waarin staat waar het eigen geld vandaan komt.

De bank maakt in het aanvraagproces gebruik van [partij], deze partij treedt namens de bank op als een soort ‘voorportaal’ en analyseert het dossier van hypotheekaanvragers alvorens deze naar de bank worden verstuurd.

De adviseur heeft de documenten van de consumenten bij [partij] ingediend, waaronder een aantal bankafschriften. Op die bankafschriften staat dat de consumenten bijschrijvingen van € 39.000, – en € 31.000, – van derden hebben ontvangen. Ook heeft de adviseur gelijktijdig of enige tijd later schriftelijke verklaringen van de familieleden van de consumenten bij [partij] ingediend. In die verklaringen staat dat de familieleden verklaren dat zij in het verleden van de consumenten van € 31.000, -, € 30.000, – en € 9.000, – hebben geleend en dat zij dat uitgeleende geld hebben terugbetaald omdat de consumenten een woning hebben gekocht.

Aanvullende stukken

Vervolgens heeft [partij] namens de bank aanvullende stukken opgevraagd over de herkomst van de eigen middelen van de consumenten. De consumenten hebben hierbij aangegeven niet te bezitten over bewijs in de vorm van getekende overeenkomsten of notariële akten van de leningen, aangezien dit in hun cultuur niet gebruikelijk is wanneer het gaat om geldleningen aan familieleden.

De bank heeft vervolgens laten weten dat de hypotheekaanvraag is afgewezen, omdat de herkomst van de eigen middelen onvoldoende kan worden aangetoond.

De consumenten beweren vervolgens nog bij de adviseur dat aangifte IB of jaaropgave van bankschriften voldoende zouden moeten zijn en dat zij deze kunnen aanleveren. De adviseur heeft vervolgens aan consumenten laten weten dat de bank alsnog bij de afwijzing blijft. De herkomst van het uitgeleende geld, dus het geld voor het überhaupt is uitgeleend blijft onduidelijk.

De consumenten hebben vervolgens een andere adviseur ingeschakeld en hebben uiteindelijk een hypothecaire geldlening bij een andere geldverstrekker afgesloten.

Onzorgvuldig handelen

De consumenten stellen dat de adviseur niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag worden verwacht.

Zij stellen dat de adviseur met betrekking tot de eigen middelen niet direct de benodigde documenten en onderbouwingen voor de hypotheekaanvraag bij de bank heeft ingediend. Door niet direct de benodigde documenten en onderbouwing in te dienen zijn de consumenten namelijk op achterstand komen te staan. De geldverstrekker heeft hierdoor een kritischere houding aangenomen en heeft aanvullende stukken opgevraagd die de consumenten niet hebben aangeleverd. Uit een deskundigenrapport zou kunnen worden opgemaakt dat het opvragen van aanvullende stukken door de bank voorkomen had kunnen worden indien de adviseur direct de benodigde documenten en onderbouwing had ingediend. Daarnaast stellen de consumenten dat in het gehele advies- en bemiddeltraject is er geen sprake is geweest van een goede inventarisatie en juiste begeleiding.

De consumenten waren genoodzaakt om zich te wenden tot een andere adviseur. De andere adviseur heeft de hypothecaire geldlening voor de consumenten (eveneens met de inbreng van eigen middelen) binnen een week in orde kunnen maken. Omdat de rente in de tussentijd aanzienlijk was gestegen, betalen de consumenten de komende twintig jaar hogere hypotheeklasten. De consumenten vorderen het verschil als schadevergoeding.

Zorgplicht van de adviseur

De commissie dient te beantwoorden of de adviseur zijn zorgplicht ten opzichte van de consumenten heeft geschonden. De commissie stelt hiervoor ten eerste vast dat er sprake is van een overeenkomst van opdracht tussen de partijen. De adviseur is op grond van artikel 7:400 Burgerlijk Wetboek bij de uitvoering van zijn opdracht gehouden om de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Dat betekent dat hij bij de uitvoering van zijn opdracht de zorgvuldigheid moet betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Als uitgangspunt geldt dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag worden verwacht dat hij beschikt over de nodige deskundigheid en vakkennis, dat hij de financiële belangen van zijn cliënten naar beste weten en kunnen behartigt en dat hij zorgvuldigheid betracht in de advisering van zijn cliënten.

De beoordeling

De consumenten klagen dat de adviseur niet direct de benodigde documenten en onderbouwing heeft ingediend bij de geldverstrekker met betrekking tot hun eigen middelen. Ze vinden dat de adviseur eerder had moeten opmerken dat de eigen middelen niet in hun aangifte inkomstenbelasting waren opgenomen als vermogen. Ook klagen ze over de volgorde van indienen van documenten, waarbij eerst alleen bankafschriften werden ingediend en de verklaringen van familieleden later volgden.

De commissie is het niet eens met de consumenten. In het geschil is vast komen te staan dat de adviseur telefonisch contact heeft opgenomen met [partij] om te vragen welke stukken de consumenten moesten indienen. In dat telefonisch contact is door [partij] aangegeven dat verklaringen van de familieleden van de consumenten ingediend moesten worden waarin door de familieleden werd bevestigd dat zij geld hadden geleend van de consumenten. De commissie oordeelt dat de adviseur onder deze omstandigheden redelijkerwijs mocht aannemen dat het indienen van bankafschriften en verklaringen van familieleden voldoende zou zijn. Daarnaast blijkt ook nergens uit dat door de wijze of volgorde van indienen van de stukken een kritische houding of argwaan door de bank is ontstaan.

Ook wijst de commissie de zienswijze van de consumenten af dat de adviseur had moeten vragen om een gecorrigeerde belastingaangifte. Ze stelt dat van een adviseur mag worden verwacht dat hij de aangeleverde stukken op hoofdlijnen beoordeelt, maar dat hij deze niet in detail behoeft te controleren.

Concluderend stelt de commissie dat de adviseur als een redelijk bekwaam en handelend adviseur heeft gehandeld. Er is geen bewijs dat de geldverstrekker door de adviseur gedwongen werd om aanvullende stukken op te vragen. Toen de geldverstrekker later om aanvullende documenten vroeg, heeft de adviseur adequaat gereageerd door dit verzoek aan de consumenten door te geven. Omdat de consumenten echter nalieten de gevraagde stukken tijdig aan te leveren, werd hun hypotheekaanvraag afgewezen, en de commissie oordeelt dat dit niet aan de adviseur te wijten is.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Geschillencommissie Kifid.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u als gevolg van onzorgvuldig handelen van uw financieel adviseur schade geleden? Neem dan contact met ons op.